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    高地价侵蚀利润 南京河西地王入市难？

    日期：2022年06月16日

           南京报道, 阿里巴巴江苏总部、小米科技华东总部入驻, 江苏第一高楼绿地金融中心入驻, 奥体中心、绿博园、南京之眼、江苏大剧院、保利大 剧院和其他标志性的成熟建筑。” “现代国际城市中心”的定位, 使河西成为南京最受欢迎的区域。 6月14日, 河西佳兆业城市广场、绿地华侨城海坡滨江、盛隆桃园三套场景开启。 《华夏时报》记者亲眼目睹了2万多人抢1000多套房的盛况。 平均每平方米3.5万元的价格可能让南京其他地区难以企及, 但河西的土地成本早在两年前就已经超过了这个价格。 2016年1月, 上海建工以64.8亿元的价格中标河西G68地块, 楼面价高达42561元/平方米。 2016年5月, 由电建地产与金茂集团组成的联合体电建金茂联合体, 以69.6亿元的价格中得了位于南京河南西南的G12和G13两块地块。 地价分别为37027元/平方米和36890元。 元/平方米。 2016年5月, 某央企以32.8亿元成功中标河西G14宅基地, 楼面价45213元/平方米。 市场再次出现面粉比面包贵的现象, 严控高地价项目如何入市成为房企亟待解决的难题。 地王入市难 6月中旬, 华夏时报记者走访南京河西三个地王项目。 虽然他们已经拿到了两年多的土地, 但还没有进入市场。 其中, 上海建工的G68地块和G12地块,

    建在G13地块上的中国金茂大厦仍处于打地基状态, G14地块仅覆盖至六层。 2016年上半年, 南京河西地王频频亮相。 1月, 河西中部G68地块吸引了15家房企竞逐, 包括融创、招商、华润、仁恒等大牌房企。 上海建工四建集团和南京奥禾房地产开发有限公司的联合体以64.8亿元的价格一举拿下, 折合楼面价42561元/平方米。 G68地块东至黄山路, 南至兴隆街, 西至宏远腾达初中, 北至白鹿东街。 位置非常优越。 工地前的公告牌显示, 该项目规划为A、B两地块, 总用地面积约69205平方米, 其中A地块拟建8栋住宅楼, 1栋楼 1、3、4、5、6、8号楼为18层, 2、7号楼为17层； B座规划建设12套住宅, 1、4、8、12号楼为17层, 2、3、5、7、9、10、11号楼为18层, 6号楼为16层。 根据南京市规划局前期设计方案,

    该项目总建筑面积约25万平方米, 其中地上建筑面积约15万平方米, 主要功能为住宅, 地下建筑 面积约10万平方米。 项目容积率不大于2.2, 限高60米。 记者走访发现, 该项目A地块的建设刚刚出土, B地块还在打地基。 开工日期为2017年6月30日, 竣工日期为2021年4月1日。
           也就是说, 在征地后的一年半内, G68地块已经闲置。 截至目前, 项目售楼处尚未建成。 其销售人员告诉记者, 虽然建在G12和G13地块上的中国金茂大厦已经建立了营销中心, 但尚未开业。 该项目于2016年5月由电建与金茂共同中标, 两地块总价69.6亿元, 溢价率达80%以上。 G12地块楼面价37027元/平方米, G13地块楼面价37027元/平方米。 价格为36890元/平方米。
            G12地块规划设计方案总建筑面积13.22万平方米, 其中地上9.18万平方米, 由7栋高层住宅及相关配套设施组成。 G13地块项目规划设计方案总建筑面积14.26万平方米, 其中地上9.65万平方米。 由8栋高层住宅楼及相关配套设施组成。 然而, 该项目中只有不到一半的建筑物已经倒地, 其余的仍处于打桩状态。 根据中国金茂大厦门口建设项目用地公告, 该项目将于2017年7月开工, 2020年12月竣工。2016年5月13日, 经过25轮招标, G14地块在 南京河西最终以32.8亿元的价格被一家大型央企拿下。 楼面价格45213元/平方米, 创南京单价最高。
            根据规划, 项目由5栋高层住宅和1栋单层会所组成, 其中1#、2#、3#地上29层,

    5#地上28层, 6#地上19层。
            项目总建筑面积约11.16万平方米, 地上建筑面积7.25万平方米。 记者走访发现, 该项目只有一栋楼建到6楼, 其他还在2楼和4楼之间, 没有建售楼处。 利润空间被压缩了。 针对入市延迟的问题, 记者询问了中国金茂之家的工作人员, 他们只表示营销中心即将开业, 暂无项目信息, 包括价格、平面图等 ., 但平面图的范围约140平方米 - 220平方米。 中国金茂大厦旁边是6月中旬开业的佳兆业城市广场。 据南京当地业内人士透露, 中国金茂大厦的开盘势必会推高该地区的房价。 与中国的金茂大厦相比,

    上海建工的G68地王项目不仅没有进入市场, 就连营销中心也没有建成。 根据上海建工2017年年报, G68地王项目预计总投资82亿元, 其中总投资82亿元。 土地成本64.8亿元, 截至2017年底, 累计投资约70亿元。 G68地块周边成熟的住宅项目包括金隅紫金府、鸿图尚水云锦、凤凰河西等项目。 记者梳理发现, 这三个地王项目有几个共同特点：一是开发周期长, 二是单位大。 河西格陵兰华侨城海坡滨江于2015年12月23日以83亿元的总价被华侨城拿下, 楼面价7419元/平方米。 仅一年后, 该项目首次开放。 南京一位业内人士告诉记者,

    高昂的土地成本导致开发商建造改良房甚至豪宅, 有利于提高房价, 尽可能获得一定的利润空间。 开发周期太长, 容易影响开发者的支付。
            毕竟土地成本太高, 开发成本和融资成本会进一步降低利润率。 地王项目入市缓慢, 可能是由于对市场的观察, 因为现在政府限价低, 等待楼市“松动”再推盘。 易居研究中心研究总监闫跃进表示,

    高昂的土地成本应警惕市场降温的风险, 包括购买力弱等一些因素。 如果一味追求地王, 开发商可能会因资金不足而出让土地。 块, 消耗成本, 为其他企业并购提供机会, 这背离了开发商收购土地的初衷。

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